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山西自考网资料下载《资产评估》复习题汇总第四章7

山西自考网 发布时间:2012年10月29日

四、计算题

1.
正确答案 1)计算ABC交易实体的修正后单价

  (3)待估土地总价=2 450×5 669.04 l3 889 148(元)=1 388.9148(万元)
  (4)计算实体性贬值
  成新率=30÷305×100%=85.7
  实体性贬值=13 889 148×185.7%)
  =1 986 148.2(元)
  =198.61
482(万元)
  (5)计算功能性贬值,因为局部要装修,所以功能性贬值为15万元。
  (6)评估该建筑物的价格
  建筑物的价格=1 388.9148—198.61
482—15≈1 175(万元)

2.
正确答案 

根据建筑物评估的市场法,该房屋的评估价:

418.91043.151462.05(万元)

3.
正确答案 该块宗地面积为3 600m2,建筑密度为50%,则每层面积为:3 600×50%=1 800m2

  容积率为6,则该建筑物为12层,则商业用房的面积为:1 800×2=3 600
m2
 商品住房的总面积为:1 800×1018 000
m2
 (1)总楼价=(3 600×5 000×110%)
-2+(18 000×2 000×110%)-2 l8 000 000×0.826436 000 000×0.8264
  =44 625 600(元)

  (2)总建筑费=(25 000 000×75%)×110%)
-0.5+(25 000 000×25%)×110%)-1.518 750 000×0.95356 250 000×0.8668
  =23 295 625(元)

  (3)专业费用=23 295 625×6%=l 397 737.50(元)
  (4)税费=地价×5
  (5)投资利息=(地价+建筑费+专业费用)×8
  =(地价+24 693 362.50×8
  =地价×8%+1 975 469
  (6)利润=(地价+建筑费+专业费)×利润率

  =(地价+24 693 362.50×15
  =地价×l5%+3 704 004.38
  (7)总地价

  地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
  地价=44 625 60023 295 6251 397 737.50-地价×8%-1 975 469-地价×l5%-3 704 004.38-地价×5
  (15%+8%+15%)地价=44 625 60023 2951 6251 397 737.501 975 4693 704 004.38
  地价=14 252 764.12/1.2811 134 971.97(元)

4.
正确答案 根据综合分析,应采用收益还原法:
1)计算房地出租年收入,这里取当地同类建筑的客观租金收入=30×400×12144 000(元)

2)计算房地出租的年总费用
税金:20×4008 000(元)
管理费:144 000×4%=5 760(元)
维修费:1 500×400×2%=l2 000(元)

保险费:1 500×400×0.2%=1 200(元)
年折旧费:l 500/(501×40012 245(元)
这里计算年折旧费所取残值率为零,因为到土地使用权50年期满,建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回,所以土地使用者势必在49年中将建筑物折旧完。
合计:年出租总费用为39 205(元)
3)计算房屋出租年收益
房屋现值=房屋重置-折旧费=1 500×4001 2 245×3
563 265(元)

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
563 265×6%=33 795.9(元)
4)计算土地年收益
144 000
39 20533 795.970 999.1(元)
5)计算土地价格
地价=Ar×[11/(1r
n]
70 999.15×[11/(15%)46
]
1 269 468.63()

 

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