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山西自考网资料下载《资产评估》复习题汇总第四章6

山西自考网 发布时间:2012年10月29日

4.
正确答案 市场法以公开土地市场上相同或类似的土地交易案例为参照物,对几个案例的交易价格进行修正以后加权求出待估宗地的土地价格。由于公开市场上的土地交易价格是买卖双方对土地使用权价格所做出的公允评价,因此运用市场法对土地使用权进行评估较有说服力。
  但在实际的运用过程中,也有一些困难:一是难以搜集与待估宗地完全相同或类似的参照物;二是难以对各种修正因素做出准确的计量;三是对几个案例的修正价格作简单的算术平均缺乏充分的理论依据。

5.
正确答案 1)由于土地用途不同,同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同,其实际支付地价的、能方也存在较大的差异。一般来说,商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价,而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
 
2)容积率越高,在地块面积一定的条件下,意味着建筑物面积的增加,对房地产开发来说,其销售的收益就相应增大,意味着其使用效益的增加,其结果也必然导致土地价格的增加。

6.
正确答案 答:土地使用权评估中应坚持的原则主要有:
  (1)替代原则。土地估价中的替代原则可概括为:土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定;土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
  (2)最有效使用原则。由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来的收益量不同,且土地权利人都希望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据,所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
  (3)变动原则。一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
  (4)供需原则。在完全的自由市场中,一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给;价格随之提高;反之,供给超过需求,价格随之下降,这就是供求均衡法则。土地也是一样,其价格也是由需求与供给的相互关系而定的。
  (5)贡献原则。对于土地估价,这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果,其中某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时,可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格,进而评估整个不动产价格,也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格,扣除建筑物价格来估算土地价格。

7.
正确答案 影响地产价格的一般因素主要有:
  (1)行政因素。行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
  (2)社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
  (3)经济因素。包括经济发展状况;居民收入和消费水平;物价变动;储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等的变化都对房地产市场产生一定的影响。
  (4)其他一般因素。如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

8.
正确答案 土地资产价格类别多种多样,但其价格特点是共同的,土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的,其表现如下:
  (1)土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定。土地是自然形成的,是人类赖以生存的基础,它的形成无所谓生产成本。
  (2)土地价格主要由土地的需求决定。土地需求是与经济发展密切相关的。经济发展速度加快,经济规模扩张时,土地的需求会迅速增加,从而土地价格随之上涨。
  (3)土地价格具有明显的区域性。处在不同地域的土地,尽管其地质条件完全相同,但其价格会有很大的差异。同一城市中的不同地段,土地价格会相差几倍,甚至十几倍或几十倍,这是土地的级差地租形成的。
  (4)土地价格的上涨性。尽管土地价格会随着对土地需求的变化而变化,但就总体而言,由于经济发展是必然的,土地价格从长期来看具有上涨趋势。土地价格上涨的另一个原因是随着经济的发展,资本的边际收益率会下降;当地租稳定不变时,由于边际收益率下降,土地价格也会上升。

9.
正确答案 与其他类型资产相比,房地产具有不同的特征,表现在:
  (1)位置固定性。房地产属于不动产,它的空间位置是固定的。位置固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
  (2)耐用性。从某种意义上讲土地前使用具有永续性。建筑物一经建造完成,其寿命是相当长的。房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整:以达到最佳利用的状态。
  (3)影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现,要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外,社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
  (4)投资大量性。不论是房地产申的土地还是建筑物,其投资数额都是可观的;不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者,投资房地产都需要较大数额的资金。
  (5)保值增值趋势。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性,从长远的观点来看,土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。

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