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山西自考网资料下载《资产评估》复习题汇总第四章3

山西自考网 发布时间:2012年10月29日

三、简答题


1.
如何理解建筑物评估的房地合一原则?


2.
哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?


3.
用收益法对土地使用权进行评估时,为什么不能使用实际收益?


4.
简述土地使用权评估市场法的优缺点。


5.
土地用途和容积率如何影响地价?


6.
简述土地使用权评估的原则。


7.
简述影响地产价格的一般因素。


8.
简述土地资产价格的特点。


9.
与其他类型资产相比,房地产具有哪些不同特征?

四、计算题


1.
某职工宿舍:199910月竣工,6层砖混结构,层高2.7m,建筑面积5 669.04m2;基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,200511号对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区,基本资料如下:
  A花园小区:建筑面积4 300
m2,交易日期为200411月,土地单价为2 200元/m2
  B商品住宅区:建筑面积3 900
m2,交易日期为20048月,土地单价为2 500元/m2 C小区:建筑面积为4 100m2,交易日期为20041月,土地单价为2 100元/m2
  根据被评估建筑物与交易实例进行比较,分别对交易实体价格进行交易情况修正,交易日期修正,区域因素修正和个别因素修正,
  相关修正系数见下表:

项目          实例

A花园小区

B商品住宅区

C小区

交易单价

2 200元/m2 

2 500元/m2 

2 100元/m2 

交易情况修正系数

10097

100100

100100

交易日期修正系数

104100

102100

110100

交易情况修正系数

100110

100100

10095

区域因素修正系数

101100

105100

103100

  经评估人员估算,该宿舍楼尚可使用30年,对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。
  根据上述资料,评估该宿舍楼的价值。
  
(注:计算建筑物的已使用年限时,忽略199910月、11月和12月这三个月不计。)


2.
一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元,从第6年起,租金为l 68万元,资本化率为10%。
试评估该房屋的价格。


3.
某宗地为一块待开发建设但已作四通一平的空地,土地面积为3 600m2,允许用途为商业、住宅混合,允许容积率为6,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003101的土地使用权价格。评估过程如下:
  (1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合,按照允许容积率6,建筑密度50%设计,建筑物12层,其中12层为商业服务用房,312层为商品住房。
  (2)预计从土地使用权出让到施工结束,需要2年的时间,第一年投入75%的总建筑费,第二年投入25%的总建筑费。
  (3)总建筑费估计为2 500万元,专业费用为总建筑费的6%。
  (4
利息率8%,房地产业的平均利润率为15%。
  (5)各种税费综合为
地价5%(包括租售费用)。
  (6)建筑物到2005101建造完成后,即可全部售出。预计商业服务用房售价为5 000元/
m2,商品房售价为2 000元/m2
  (7)折现率为10%。
  求土地使用权价格。


4.
某企业于200011月以有偿方式取得A地块50年使用权,并于200111月在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/m2,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500/m2;残值率为l0%,A地块面积450m2,建筑面积为400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为l0 000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。
  试根据以上资料计算A地块在200411月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。

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