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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估11

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

 7.评估测算。
  (1)重置全价的计算。
  建筑安装工程费(综合造价)的计算。根据待估建筑物竣工决算资料,考虑到待估建筑物竣工时间至评估基准日间隔较短,故采用预决算调整法确定综合造价。按照××市《建设工程价格信息》(1997年第四季度)的材料预算价格、人工工资及现行的建筑安装工程定额和取费标准对原综合造价调整计算,如下表所示:

序号

费用名称

计算基数或公式

费率(%

金额(元)

1

定额直接费

定额人工费、材料费、机械费

  

1571586.26

 

其中:A.人工费

  

  

188589.68

 

B.材料费

  

  

1272980.32

 

C.机械费

  

  

110016.26

2

定额人工费调增

A

79.786

150474.07

3

综合费率

1+2

18.57

319786.89

4

人工费调减

A

-23.3

-43945.85

5

材料调差

材料调差

32

407358.42

6

机械调差

C

70

77006.33

7

利润

1)~(6

3

74461.92

8

市补充费用

1)~(7

0.6

15333.86

9

税金

1)~(8

3.39

87200.82

10

工程造价

1)~(9

  

2659262.73

  
  前期费用及其他费用的确定。前期费用及其他费用包括建设单位管理费、设计费、勘察设计费、监理费、质监费等,其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。根据待估企业所属行业(为中石化系统),其建设前期费用及其他费率标准如下:

  建设管理费      2.13%
  设计费        
1.85%
  勘察设计费      
0.40%
  上级单位管理费    
2.69%
  监理费        
1.00%
  质量监督费      
0.35%
  定额测定费      
1.25%
  临时设施费      
0.35%
  
【答疑编号:10040305针对该题提问】
  前期费用及其他费用=2659262.73×10.02%
           =266458.13(元)

  资金成本。本次建筑物的建设资金周期按每套装置建成周期去考虑,各装置形成生产规模的周期大约需2年,按现行1-3年期贷款利率9.36%进行计算。
  【答疑编号:10040306针对该题提问】
  资金成本=2659262.73+266458.13×9.36%/2×2
      =273847.47(元)

  投资方向调节税。按国家规定,500万吨及以上原油加工所属建筑投资方向调节税税率为0%(《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行规定》)
  重置全价的确定
  【答疑编号:10040307针对该题提问】
  重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本
       =2659262.73+266458.13+273847.47
       =3199568.33(元)

  (2)测算建筑物的成新率。按照年限法,框架结构房屋设计使用年限为60年,则:
  【答疑编号:10040308针对该题提问】
  成新率=1-2/60×100%=96.67%
  取
97%
  现场查勘法各项打分如下表:

分项

结构

装修

设备

具体项目

地基

承重构件

非承重构件

层面

地面

天棚

门窗

内窗

外墙

其他

给排水

电照

通风空调

其他

分数

24

 

19

 

18

 

16

 

15

 

22

 

18

 

18

 

19

 

13

 

19

 

39

 

19

 

19

小计

92

90

96

  
  以上各项按结构:装修:设备=0.8:0.09:0.11
  则,鉴定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.3%
  假定按年限法确定成新率与鉴定成新率按4:6比例确定,由此可知:
  成新率=97%×0.4+92.3%×0.6≈94%
  (3)根据考察,该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值,由此可确定该建筑物评估值。
  【答疑编号:10040309针对该题提问】
  评估值=3199568.33×94%=3007594


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