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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估9

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

第六节 建筑物评估的方法


  一、成本法
  (一)建筑物成本的构成
  1.建筑安装工程费
  建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。
  2.前期费用
  一般包括:(1)规划和可行性研究费;(2)工程设计费;(3)人防工程设计费;(4三通一平费;(5)地上附属物拆除费;(6)工程标的编制费;(7)工程招投标费;(8)合同预审费;(9)公正费;(10)鉴证费。
  3.其他费用
  包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。
  4.间接费用
  主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意,不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。
  5.合理利润
  是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。
  6.资金成本
  是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。
  7.税金
  是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。
  黑龙江省某企业,一座建筑面积为1956平方米的建筑物,评估基准日为19971130日的重置成本的构成及估算。(计算数字保留到个位)
  A.综合造价          1571615
  (1)直接费(IIIIII)   1089312
  I.定额直接费(a+b+c)   1001205
   a.主要材料费 614840
   b.其他材料费(a×18%)  110671
   c.人机费(a+b×38%   275694
  II.其他直接费       50061
   冬季施工增加费I*1.8%   18022
   雨季施工增加费I*3.2%   32039
  III.现场经费 I*3.8%    38046
  (2)间接费用 I*4.9%   49059
  (3)计划利润 I*10%    100121
  (4)其他费用       32239
     供暖费用 I*3.22%   32239
  (5)上级管理费、造价管理费、定额测定费
  [1+2+3+4]*0.33%     4193
  (6)劳动保险费
  [1+2+3+4+5]*3.48%  44367
  (7)税金[1+…+6]*3.41%     44988
  (8)工程费用合计[1+…+7]    1364279
  水、暖、电、室内配套设施工程造价,根据工程决算,按平方米造价测算。
  集中上下水及采暖   60/平方米
  电照明        38/平方米
  消防         8/平方米
  【答疑编号:10040301针对该题提问】
  由此计算的水、暖、电工程造价=60+38+8*1956=207336
  综合造价=土建工程造价+水暖电工程造价
      =1364279+207336
      =1571615
  B.前期费用及其他费用         363329
  (1)前期费A*0.44%(含科研费0.14%) 6915
  (2)建设工程规划管理费
     建筑面积*1.6/平方米      3130
  (3)勘察设计费A*1.4%        22003
  (4)市政工程设施费A*0.14%      1572
  (5)消防设施配套费A*0.8%      12572
  (6)新墙体开发费
     建筑面积*9/平方米       17604
  (7)建设单位管理费A*3%        47148
   其中:工程质监费A*0.15%
      工程监理费A*0.72%
  (8)固定资产投资方向调节税
   [A+B((1)~(7))]×15%     252384
  【答疑编号:10040302针对该题提问】
  前期费用及其他费用=[1+2+…+8]
           =363329
  C.资金成本
  【答疑编号:10040303针对该题提问】
  建设期为一年,贷款利率为8.64%,则:
  资金成本=(综合造价+前期费用及其他费用)×1/2×8.64%
      =1571615+363329×4.32%
      =83590
  重置成本=综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
      =1571615+363329+83590
      =2018534

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