可以赌博网址-澳门注册网址大全-首页

山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估8

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

第五节 建筑物评估的特点


  一、建筑物及其分类
  建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场;构筑物是相对房屋而言,是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。
  (一)按建筑物承重结构分类
  建筑物的承重结构不同,决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同,可分为以下四种。
  1.钢结构。
  2.钢盘混凝土结构。
  3.混合结构。
  (1)砖混结构。
  (2)砖木结构。
  (二)按建筑物使用功能分类
  建筑物按使用功能划分为两大类,一类为工业用建筑物;另一类为民用建筑。
  1.工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。
  2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

  二、建筑物评估的特性
  (一)建筑物价值的内涵复杂性的特点
  建筑物作为与土地相结合的建设成果,是不可以脱离土地而独立存在的。
  (二)建筑物产权受土地使用权年限的制约
  我国的土地由国家所有,正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权,这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。
  (三)建筑物功能、用途及评估方法
  通常情况下,建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能用途有关。

  三、建筑物评估时需考虑的因素
  1.物理因素
  这是建筑物价格的决定因素。
  2.环境优劣的影响
  外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
  3.经济地理因素
  在我国政治经济文体发展极不平衡。
  4.新旧程度
  土地不存在实体陈旧贬值问题,而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
  5.用途
  某一具体建筑物的用途可能是单一的。
  6.产权
  建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。
  7.政策因素
  国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。
  8.供需状况
  地产价值高低受市场供求关系的影响很大,供过于求时,价值会降低;供不应求时价值会提高。
  9.其他因素
  如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

  四、建筑物评估的原则
  (一)替代原则
  在功能相同的情况下,在确定某个建筑物价格时,应考虑它的替代可能性,如果替代性较多,价格应选取最低的价格,作为评估价值。
  (二)最有效使用原则
  由于建筑物具有一定的功能变异性的特点,不同的利用方式对于房屋建筑物来说,带来的收益具有差别性,所以在确定建筑物价值时,应考虑它的最有效使用原则。
  (三)供需原则
  建筑物在实现商品化后,同其他商品一样,也要受价值规律的制约,其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给,价格随之提高;反之,供给超过需求,价格随之下降。
  (四)房地合一原则
  1.建筑物与土地结合,使房地产成为最终的商品,所以在评估建筑物时,往往只看到了建筑物的价值,没有看到土地的价值,实际体现出来的是房地合一的价值。
  2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格。

可以赌博网址|澳门注册网址大全

XML 地图 | Sitemap 地图