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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估7

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

 三、成本法
  (一)成本法及其适用范围
  成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为:
  评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
  (二)成本法评估的步骤
  1.估算土地取得费。
  (1)征用集体土地。
  (2)购买和征用城市旧有土地。
  2.估算土地开发费。
  (1)基础设施配套费。
  (2)公共事业建设配套费。
  (3)小区开发配套费。
  3.估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
  4.估算利息。
  利息计算公式为:
  利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
  5.估算利润。
  6.估算土地增值收益。
  7.估算土地使用权评估值。
  (三)成本法案例

  四、假设开发法
  (一)假设开发法及其适用条件
  假设开发法,亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时,将待估土地预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为:
  地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
  式中,楼价即土地开发建设后的转让价;建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本;专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算,包括测量、设计等专业技术费用;利息是指全部预付资本的资金成本;利润是全部预付资本的机会成本;税费通过地价与税率计算;租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。
  (二)假设开发法评估的步骤
  (三)假设开发法案例

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