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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估6

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

 3.个别因素修正系数。
  (1)宗地形状分为不规划、较规划、规划三个等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往上修正1%
  (2)容积率修正,以待估宗地为100,比较实例及待估宗地容积率,每上升或下降0.1,地价往上或往下修正1.5%
  根据以上比较因素系数的说明,编制因素修正系数表(见下表)。
                 比较因素修正系数表

待估宗地地价修正

实例A

实例B

实例C

土地价格
(元/平方米)

372.74

368.9

387.72

土地用途

100/100

100/100

100/100

供需圈

100/103

100/103

100/103

交易日期

106.993/100

106.993/100

106.993/107.16

交易情况

100/100

100/100

100/100

土地使用年限

100/100

100/100

100/100

价格类型

100/100

100/100

100/100

  

 

A

B

C

区域因

交通条件

道路通达度

100/98

100/98

100/100

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

距区域中心距离

100/100.64

100/100.5

100/100.5

距火车站距离

100/103

100/103.6

100/101.8

基础设施情况

100/100

100/100

100/100

产业集聚度

100/102

100/102

100/102

环境优劣度

100/99

100/98.5

100/99

个别因素

宗地面积

100/100

100/100

100/100

宗地形状

100/100

100/100

100/99

容积率

100/101.5

100/106

100/102.4

地形

100/100

100/100

100/100

目前规划限制

100/100

100/100

100/100

修正后地价(元/平方米)

371.88

354.49

358.86

市场法最终评估值

361.74/平方米

  4.因素修正及地价计算。
  将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较,所得的三个价格较接近,故采用算术平均值361.74/平方米为待估宗地价格。
  由此可以确定40000平方米待估土地使用权评估值为:
  40000×361.7414469600(元)
  
  二、收益法
  收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。
  (一)收益法的应用形式
  基本公式表示为:
  
  式中:P——土地使用权评估值;
     A——土地收益;
     r——还原利率;
     n——土地收益年限。
  当n→∞P=A/r,即为土地所有权价值。
  (二)土地收益额及其估算
  土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
  要区分收益是土地的收益还是房屋建筑的纯收益还是房地合二为一的总收益。
  (三)土地还原利率及其估算
  土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
  1.利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。
  2.通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。
  其公式为:还原利率=安全利率+风险调整值
  (四)土地收益年限及其测算
  计算收益时,一定要把土地的收益与建筑物的收益区分开。

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