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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估5

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

(三)市场法案例
  某股份企业申请上市发行股票,对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地,总面积40000平方米,使用年限为50年。至评估基准日(1998930日),待估宗地为划拨用地,集团企业拟将该土地以出让方式获得土地使用权,再租赁给股份企业。现需评估土地使用权及租金标准。 评估过程如下:
  评估人员通过搜集有关案例(过程略),筛选出三个比较案例。有关情况如下表:

A

B

C

待估宗地

位置

土地用途

工业

工业

工业

工业

供需圈

郊区

郊区

郊区

郊区

交易日期

1996.12

1996.12

1998.10

1998.9

交易价格(元/平方米)

372.74

368.9

387.72

待估

交易情况

正常

正常

正常

正常

土地使用年限(年)

50

50

50

50

价格类型

股改

股改

出让

股改

  续表

 

A

B

C

待估宗地

区域因素

交通条件

道路通达度

支线

支线

次干道

次干道

交通便捷度

有三路
公共汽车

有三路
公共汽车

有三路
公共汽车

有三路
公共汽车

距区域中心距离

1.8公里

2.5公里

2.5公里

5公里

距火车站距离

1公里

0.8公里

5公里

11公里

基础设施情况

红线外
六通一平

红线外
六通一平

红线外
六通一平

红线外
六通一平

产业集聚度

较大

较大

较大

较大

环境优劣度

较重污染

严重污染

较重污染

污染较小

个别因素

宗地面积(平方米)

4941

1045

35450.91

40000

宗地形状

规则

规则

较规则

规则

容积率

0.4

0.7

0.46

0.3

地形

平坦

平坦

平坦

平坦

目前规划限制

无限制

无限制

无限制

无限制

  *考虑到城区工业交易案例少,取不同供需圈的交易案例,根据两地的供需程度,地价修正3%
  1.地价指数修正。调查该市近年工业用地地价上涨情况,19971月至19981月地价上涨4%,平均每月上涨幅度为0.333%1998年地价涨幅基本相同,如将199711日地价指数定为100,则19989月地价指数为106.993199810月为107.326
  2.区域因素修正系数。
  (1)道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级,以待估宗地的等级为100,支线与次干道相比差2%,次干道与主干道相比差2%
  (2)交通便捷度,以待估宗地为100,每增加或减少一路公交车辆,地价往上或往下修正0.5%
  (3)距区域中心距离,以待估宗地为100,每增加1公里,相应0.2减少%
  (4)距火车站距离,以待估宗地为100,每增加1公里,相应减少0.3%
  (5)产业集聚度,分为低、较低、一般、较高、高五个等级,考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大,以待估宗地为100,每增加一个等级,地价相应往上修正2%
  (6)环境优劣度,分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往下修正0.5%

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