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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估4

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

第三节 土地权属及处置


  一、土地权属的类型
  (一)土地所有权
  (二)划拨土地使用权
  (三)出让土地使用权
  (四)集体土地所有权

  二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
  (一)土地权属处置的制度规定
  评估后的土地资产处置有以下几中方式:

  1.企业依法办理出让,取得土地使用权,在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后,其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。
  2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。
  3.国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业。
  4.授权经营是指国家根据需要,可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股企业、作为国家授权投资机构的国有独资企业和集团企业经营管理。
  (二)土地权属处置方式
  1.出让方式
  2.直接投资入股方式
  3.租赁方式

第四节 土地使用权评估的方法


  一、市场法
  (一)市场法及其适用条件
  市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为:
  
  (二)市场法应用的步骤与过程
  1.广泛搜集交易资料,确定比较案例。
  还应搜集大量案例,查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息,为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面:首先是被评估土地的资料;在市场上土地评估相关的一些交易案例(参照物)的资料。
  2.进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面:
  (1)有一定利害关系的主体之间的交易。
  (2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。
  (3)买方或卖方不了解市场行情。
  (4)其他特殊交易情形。
  3.进行交易时间的修正。
  4.进行区域因素修正。
  5.进行个别因素修正。
  6.确定待估土地评估值。一般地,采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

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