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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估3

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

 四、影响地产价格的因素
  (一) 一般因素
  1.行政因素
  行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
  影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
  2.社会因素
  社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
  3.经济因素
  (1)经济发展状况
  (2)居民收入和消费水平。
  (3)物价变动。物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势。
  (4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
  4.其他一般因素
  如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
  (二)区域因素
  区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
  1.影响商业用地价格的区域因素
  (1)商业繁华程度。
  (2)交通便捷度。
  (3)环境优劣度。
  包括:一是人文环境,即商业区周围人口密度、收入水平等;二是自然环境,即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。
  (4)规划限制。
  (5)其他因素。主要指不在以上影响因素中,但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。
  2.影响住宅用地价格的区域因素
  (1)位置。
  (2)交通便捷度。
  (3)基础设施保证度。
  (4)公用设施完备度。
  (5)环境质量度。
  包括人文环境和自然环境。
  (6)规划限制。
  (7)其他因素。
  3.影响工业用地价格的区域因素
  (1)交通便捷度。
  (2)基础设施完善度。
  (3)产业集聚规模。
  (4)环境质量。
  (5)规划限制。
  主要指城市规划对工业用地的有关要求,包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
  (6)其他因素。

  (三)个别因素
  1.位置因素
  2.地形地质因素
  直接影响土地的使用情况
  3.面积因素
  4.地块形状因素
  主要从深度与宽度的比例进行,如果比例不合理,会影响土地的限制条件。
  5.土地利用因素
  主要包括容积率和土地用途。

  五、土地使用权评估的原则
  (一) 替代原则
  根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格最低者吸引最大需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。
  (二)最有效使用原则
  对于土地,用途的多样性,决定了人们对它的利用情况,或者从使用情况来说,一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提,土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时,应注意:

  1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其最佳用途应该为商业用地。
  2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
  3.应用这一原则,必须符合国家法律、法规和政策的规定。
  (三)变动原则
  一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
  在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
  (四)供需原则
  在完全的自由市场中,一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。土地还具有价格独占性和替代性。
  土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时,在我国,城市土地属国家所有,市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权,土地供方主要由国家控制,这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时,应充分了解土地市场的上述特征。
  (五)贡献原则
  按经济学边际收益原则,衡量各生产要素的价值大小,可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价,这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果,其某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时,可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格,进而评估整个不动产价格,也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格,扣除建筑物价格来估算土地价格。

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