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山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估2

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

第二节 土地使用权评估的特点


  一、土地使用权及其实质
  土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产,在确定权利时,是确定它未来使用价值的情况,不是它的有形资产,而是无形资产权数,列到无形资产的范畴。

  二、土地资产的分类及其特性
  (一) 土地资产及分类
  1.按社会经济用途
  土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。
  2.按经济地理位置
  土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置,越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显,价值量就越高。
  3.按所有权归属
  土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有;除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。
  4.按利用程度
  土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。
  5.按开发程度与开发趋势
  土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地
  (二)土地资产的特性
  1.自然特性
  (1)土地面积的有限性。
  (2)土地空间位置的固定性。
  (3)土地使用价值的永续性和增值性。
  (4)土地的不可替代性。
  2.经济特性
  (1)用途多样性。
  (2)经济地理位置的可变性。
  (3)可垄断性。

  三、土地资产价格体系
  (一)土地资产的价格类型
  1.基准地价
  是指城镇国有土地的基本标准价格。
  从定义中可以看到:(1)它是政府行为,是政府制定出来的;(2)它是区域内的平均价格;(3)它的价格是按经济用途确定的;(4)它表示的是单位土地面积的地价。
  2.标定地价
  是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。
  从定义中可以看到:(1)它是政府行为;(2)在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
  3.土地使用权出让底价
  它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
  4.转让价格
  地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。
  5.出租价格
  地产出租价格亦称土地使用权租金价格,其价格表现为两种形态。
  (1)土地使用者之间所形成的租金价格。
  (2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。
  6.其他价格(土地交易成交价格、抵押价格)
  了解价格体系后,就会发现,基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地,一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。
  (二)土地资产的价格特点
  1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值
  土地价格不是由它的生产成本决定,它是自然资源,它的形成就无所谓生产成本。
  2.土地价格主要由土地的需求决定
  经济发展速度加快,经济规模扩张时,土地的需求会迅速增加,从而土地价格随之上涨。
  3.土地价格具有明显的区域性
  处在不同地域的土地,尽管其地质条件完全相同,但其价格会有很大的差异。
  4.土地价格的上涨性
  这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展,边际收益率是下降的,地租不变时,边际收益率下降,土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。

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