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山西自考网资料下载《资产评估》第二章 资产评估的基本方法2

山西自考网 发布时间:2012年07月24日

 实例甲:石景山区某写字楼。中高档装修,交通便捷,人文环境良好,交易时间为20066月,交易价格为5800/平方米。
  实例乙:石景山区某写字楼,环境景观良好,交通较便捷,距市区较远,高档装修。生活配套设施齐全,交易时间为20061月,交易价格为4800/平方米。
  将上述实例与评估对象进行比较分析,同时选择一些影响房地产价格的因素进行修正来测算评估对象价格(见表一、表二)
  表一:交易案例因素比较表:  

项目案例

评估对象

交易时间

20066

20061

20072

交易情况

转让

转让

转让

用途

办公

办公

办公

位置

石景山区八角

石景山区西井

石景山区西井

办公环境

较好

良好

良好

交通条件

邻近主干道

邻近次干道

邻近次干道

市政基础设施

七通有保证

七通有保证

七通有保证

结构、装修

钢混、高档装修

钢混、高档装修

钢混、中档装修

工程地质条件

无不良工程地质

无不良工程地质

无不良工程地质

  表二:办公用房比较案例因素修正表:

因素案例

交易时间

98/100

95/100

交易情况

100/100

100/100

用途

100/100

100/100

位置

105/100

100/100

办公环境

110/100

105/100

交通条件

105/100

100/100

市政基础设施

100/100

100/100

结构、装修

105/100

102/100

工程地质条件

100/100

100/100

交易价格(元/

5800

4800

比准价格(元/

4647.7

4717.7

平均

4682.7

 

  据表二交易情况修正后,取评估值为2060388元。
  进行评估时,评估对象只有一个评估结果,可以采取平均值,也可以分析参照物与被评估对象哪一个更类似,类似的程序越近,越好。
  从整个案例中可以看出,首先要明确评估对象,第二要找到参照物,要了解一些参照物的情况,才能进行比较。
  从例子可以看出,以市场法计算的途径与步骤比较简单,主要要把握的是调整因素,调整因素有哪些、哪些是影响它的价值、哪些是不影响它的价值,影响价值的应调整。
  除比较房屋价值外,还可以比较其他,例如比较汽车也可以采用市场比较法,比较它的年代、发动机的声音、性能、外观保养情况等等。

  四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
  (一)运用市场法评估资产的程序1.明确评估对象。
  2.进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物。
  3.分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。
  4.把被评估资产与参照物比较。
  5.分析调整差异,得出结论。
  (二)市场法的优缺点
  市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在:
  1. 能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;
  2. 评估结果易于被各方面理解和接受。
  市场法的缺点表现在:
  1. 需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;
  2. 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

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