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山西自考网资料下载《资产评估》第二章 资产评估的基本方法1

山西自考网 发布时间:2012年07月24日

章 资产评估的基本方法

 

  要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节 市场法


  一、市场法的定义
  二、市场法运用的前提条件
  三、用市场法评估资产的步骤和计算途径
  四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

  一、市场法及其适用的前提条件
  (一)市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
  市场法目前是最简单、最有效的方法。
  (二)市场法应用的前提条件
  1.需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场;
  2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

  二、运用市场法评估资产的步骤
  1.明确评估对象;
  2.进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物;
  3.分析整理资料并验证其真实性,判断选择参照物;
  4.把被评估资产与参照物比较;
  5.分析调整差异,做出结论。

  三、市场法具体计算途径
  (一)直接法
  直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价,并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。
  比如要评估某小区的一套房子,房子还没有卖完,房子的价格可以按评估基准日的价格来确定,因为房子是完全相同的。
  (二)市价类比法
  市价类比法是指评估资产时,在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相类似的资产,以此为参照物,并依其价格再做相应的差异调整,从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为:
  评估价格=参照物价格评估对象比参照物优异的价格差额参照物比评估对象优异的价格差额
  或者为:评估价格=参照物价格×调整系数)
  不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。
  比如要评估一辆汽车,首先要找到类似资产型号(生产厂家)一致,车的状况基本类似。但还是有差别(发动机的性能问题、行使里程问题、维护保养状况、内装修情况、使用的人员技术情况、环境问题)。
  比如要评估一套房子,要考虑房屋所处的城市,城市的地理位置、房屋的风格、楼层问题、装修情况、土地的级别问题。对于居住而言,住房应有基础环境、小区是否适合居住、居住的质量、交通情况、生活便利情况、评估基准日与所要找的交易案例的时间是否有差异等等。
  案例:北京市石景山区某楼底商
  1.评估对象:
  北京市石景山区某楼底商
  面积:440平方米
  房屋现有用途:办公
  使用年限:50
  2.建筑物勘察情况:
  被评估对象位于石景山区,紧临道路支干线东北角,为门脸房,西面为小学,东面为某饭店,北面为高档住宅小区,周边有八角游乐园、八大处公园及北方射击场,房屋结构为钢混结构,该房后来经二次装修,整体布局较好,使用方便,外墙为喷白浆墙面,地面为通体砖地面,水泥踢脚线,内墙抹白色壁纸,门窗均为铝合金结构,门窗外备有卷帘(防盗),顶棚石膏吊装,灯具等呈凹状镶嵌其中,局部地区采用工字钢架搭建小二层,增大整体使用面积,程控电话入室,门前有充足的车位。
  3.房屋建筑物评估技术方法、依据及参数的说明:
  根据中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》文件,不论资产的历史成本和历史收益状况如何,都可以根据其现行交易、出售价格,或者未来收益的折现值,或者现行购买、建造成本确定该资产的现行公允价格。
  考虑到本次评估目的为转让,故采用市场比较法进行评估。
  市场比较法:
  根据评估对象的实际情况,参比类似地区的办公房交易情况,依据替代原则,利用市场比较法进行测算,通过市场调查选择下列可比案例进行修正。

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